コラム

アパート購入までの6つのステップ

アパート購入し、経営するまでには大きく分けて6つのステップがあります。ステップごとのポイントを含めて紹介します。

1.  物件探し

自身が所有する土地があり、そこに新築でアパートを建築する場合を除けば、新築または中古アパートを購入することになります。そのため、最初のステップは物件探しです。アパート経営において最も重要なのは、空室リスクをなるべく減らすことです。価格だけでなく立地や賃貸アパートの需要などを考慮して物件探しをしていきましょう。

入居物件を探す人にとっては、古い物件よりも新しい物件の方が魅力的です。老朽化が進んだ古いアパートは、近い将来、壁や水回りなどの大規模な修繕やリフォームが必要になることもあります。現在の状況をしっかりと把握し、購入費用以外に必要となるコストを計算しておくとよいでしょう。

2.  物件の購入申し込み

良い物件は多くの方が探しています。物件の購入申し込みとは、私たちランドハウジングのような不動産会社を通じて購入意思を所有者に示し、他の人に購入されないようにするものです。良い物件はすぐに購入されてしまうので、市場に出たらすぐに申し込みができるように、価格や部屋数、立地などの希望条件をあらかじめ明確にしておくことが重要です。

3.  アパートローンの事前審査

自宅を購入する際に住宅ローンを組むのと同様に、アパートの購入時にも金融機関でローンを組むのが一般的です。アパート購入のためのローンをアパートローンといいます。購入したい物件の購入申し込みを終えたら、アパートローンの事前審査を受けます。審査基準は金融機関によって異なるので、一度断られても諦めず、別の金融機関に相談しましょう。弊社からもご紹介可能です。

また、アパートローンの返済期間は、物件に残っている耐用年数以内に設定されているのが一般的です。築年数が経っているとアパートの価格は低くなる傾向がありますが、その分返済期間も短くなりやすい点には注意が必要です。

さらに、アパートローンは返済期間が短いだけでなく金利も住宅ローンより高くなっています。変動金利型で2～4％程度です。金利は金融機関によって大きく変動があるので、しっかりと比較しましょう。また、アパート経営は「事業」として行うものなので、事業計画も審査のポイントになります。綿密な事業計画の立案は弊社にお任せください。

4.  売買契約の締結・手付金の支払い

売買契約を結び、同時に手付金を物件所有者に支払います。手付金は、アパートローンで融資を受けるまでには日数がかかるので、それまでにどちらかの都合でキャンセルとなることを防ぐ目的があります。アパートローンの審査に通った場合は、手付金は購入代金の一部として、頭金となります。手付金は融資を受ける前に支払うものなので、現金で用意しておく必要があります。手付金は購入代金の5～10%が相場です。もし所有者都合で契約がキャンセルとなる場合は、違約金として、手付金に同額を上乗せした金額で戻ってきます。

アパートローンの審査に落ちた場合は、買い手都合のキャンセルとなるので、手付金は戻ってきません。しかし、アパートローンの審査に落ちた場合のことを考慮して、売買契約書に、審査が通らなかった場合は契約の解除や手付金が返還される旨の「ローン特約」を記載しておくと、手付金は返還されます。
 

5.  賃貸管理会社選び

いざアパートを経営するとなると、入居募集などの仲介をしてくれる不動産会社、共用部や備品の管理、家賃の回収、入居者トラブルなどの対応をしてくれる管理会社が必要です。自宅が近いなどで、自主管理を行う場合でも、入居希望者対応や契約業務を代行してくれる不動産会社は欠かせません。融資の審査が通ったときのことを考えて、この段階で不動産会社選びをしましょう。

弊社の賃貸管理部門から賃貸募集や賃貸管理について詳しくご説明しております。

6.  本審査・決済・引き渡し

アパートローンの本審査に通過したら、代金の決済と引き渡しを行います。引き渡し後は、購入したアパートが自身の所有物であることを公的に示すため、登記手続きを行います。

登記を行う司法書士は弊社からご紹介可能です。