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原状回復トラブルを防ぐには？入居前・退去時のチェックリスト
2025.11.27
退去時に壁紙の交換やハウスクリーニング代などの想定外の費用が請求されることで物件オーナーとトラブルになることがあります。これらの原状回復トラブルを防ぐためには、入居者・オーナーともに注意が必要です。今回は、原状回復トラブルを防ぐために、入居前・退去時にチェックしておきたい項目を紹介します。
原状回復をしっかり理解しよう
まずは「原状回復」とは何か、について整理しておきましょう。原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と、「国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」によって定義されています。
これはシンプルにいうと、賃借人（入居者）の通常の使用によるものを超えた損耗は、賃借人に責任があり、通常の使用によって生じる損耗は貸主（物件オーナー）に責任があるということです。いわば、自然な劣化や経年劣化による損耗は入居者が元に戻す必要はないということ。逆に、故意や過失を問わず、建物の価値を下げたものについては入居者の責任で元に戻すことになります。
原状回復トラブルで多いのは、その損耗が「今の入居者によるものかどうか」です。例えば、壁に傷やへこみがあったとして、それが前の入居者によるものだとしても、修復せずにそのまま今の入居者が引越してきたとします。この場合に今の入居者に回復費用を請求すると、今の入居者との間でトラブルになってしまいます。
入居前に確認すべき設備・壁紙の状態
原状回復トラブルを避けるためには、「入居中にできた損耗」なのか「入居前からあった損耗なのか」をはっきりさせることが重要です。設備や壁紙に傷みや傷、汚れがないかなどは入居前に確認しておきましょう。写真を撮っておくことはもちろん、傷やへこみなどを見つけた場合は管理会社やオーナーに共有しておくことが重要です。
退去時にトラブルを避ける記録・証拠の残し方
トラブルを避けるためには、入居時に、部屋の現状についての共通認識を入居者と管理会社・物件オーナーの間で持つことです。国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」の中で、
「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」というものを公開しています。入居時に何か問題がある場合は、これを先方立ち会いのもとで作成しておくとよいでしょう。
賃貸借契約書の特約は要チェック
原状回復トラブルとして多く見られるのが、ハウスクリーニング費用です。ハウスクリーニングの費用は通常、貸主が負担します。しかし、賃貸借契約書の特約として借主負担と記載されていれば、退去時に入居者がその費用を支払うことになります。ハウスクリーニングにかかわらず、通常貸主の負担とされているものが特約によって借主負担と定められている場合は少なくありません。トラブルを避けるために、契約時に確認するようにしてください。
経過年数の過ぎた設備の償却について確認する
設備は経年劣化し、価値が減少していきます。例えば、壁紙は6年で価値がなくなるとされており、その途中で破損させてしまったとしても、入居者の負担は価値の減少を考慮した金額となります。しかし、このことは、「6年を過ぎた壁紙は価値がないので破ってもよい」とはなりません。借主の故意・過失による汚損だった場合には、価値減少による負担割合の考慮の範囲にならず、たとえ経過年数を超えていたとしても、クリーニングや壁紙の張り替え費用は借主の負担とするのが妥当だとされています。
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